Segmento B estrella del mercado de viviendas en Lima durante los próximos años.

Para el sector inmobiliario, el 2014 estuvo marcado por la mayor cautela de los bancos en el otorgamiento de financiamientos a los desarrolladores y de créditos hipotecarios, como consecuencia de las medidas restrictivas dispuestas por la SBS y el BCR (SE 1451, 1455). Entre los cambios impuestos se aumentó de tres a entre ocho y diez meses el tiempo en el que se debe demostrar ingresos para acceder a un préstamo, se incrementó en 1.5% la tasa de interés a créditos a más de 20 años y se elevó la tasa de encaje, aunque esta medida se revirtió a inicios de este año.

La demanda de viviendas de los segmentos bajos (NSE C y D) en Lima fue la más afectada. “Esto golpeó fuertemente a esos segmentos, ya que hasta hace un año o dos los bancos otorgaban créditos a ciegas.Ahora se muestran más cautelosos porque ha subido la tasa de morosidad”, explica Gustavo Ehni, gerente general de Actual Inmobiliaria Perú.

Asimismo, el segmento A también se vio afectado –aunque en menor medida– por los lineamientos de la SBS y el BCR. Esto, debido a que además de ser un mercado pequeño, las medidas buscaban desincentivar la compra de segundas viviendas; una práctica común en este segmento. Así, por ejemplo, se aumentó la cuota inicial para segunda vivienda de 10% a 30% y, en algunos casos, a más de 30%.

Si bien el Perú aún presenta una tasa de morosidad (1.40%) relativamente baja a comparación de otros países de Sudamérica como Chile (3.05%) y Colombia (2.14%), desde el 2013 ésta ha aumentado de manera significativa (ver cuadro Crecen los morosos). “La desaceleración ha afectado a los segmentos más bajos, ya que no pueden pagar sus créditos y la tasa de morosidad se ha disparado”, señala Martín Bedoya, director ejecutivo de la inmobiliaria Edifica.

Ante esta coyuntura, el segmento B de vivienda se ha perfilado como la apuesta más segura para los desarrolladores inmobiliarios en Lima. Un ejemplo son las inmobiliarias chilenas que, a raíz de esta situación, han dejado en stand by sus proyectos dirigidos a sectores bajos (C y D) y han redireccionado su oferta hacia el segmento B.

CON B DE BUENO…

¿Por qué resulta tan atractivo este segmento para las inmobiliarias? A pesar de la contracción de 30% en las ventas del sector, la demanda del segmento B se ha mantenido como la más sólida. En el cuarto trimestre del 2014, este segmento fue el que vendió más unidades, de acuerdo con las cifras de la consultora inmobiliaria Tinsa. El panorama se ha mantenido similar durante el primer trimestre del 2015, según Eduardo Fiestas, subdirector general de la consultora: “el segmento B sigue igual de fuerte que el año pasado y el único otro sector que ha mostrado una ligera recuperación es el C”, asegura.

Esta demanda sostenida se puede atribuir a la capacidad de endeudamiento que tienen los consumidores del segmento B. “El cliente de este nivel socioeconómico suele tener sustento de sus ingresos, por lo que le aprueban los créditos hipotecarios de forma inmediata. Esto es una gran ventaja para nosotros, ya que la preventa se logra antes y favorece la rentabilidad del proyecto [que bordea el 15%]”, señala Ehni.

Ello, unido a la alta morosidad que se registra en los segmentos bajos, ha motivado a las entidades financieras a dirigir su oferta en esa dirección. Así, el segmento B es al que más préstamos se le otorgó al finalizar el tercer trimestre del 2014 y al que le pertenece el mayor porcentaje de la deuda hipotecaria total, según la central de alertas crediticias Sentinel. “Los segmentos A y B tienen créditos hipotecarios tradicionales, por encima de los niveles de Mivivienda. Esto hace que sus niveles de morosidad sigan bajos”, indica Bedoya.

Otra variable que aumenta el atractivo de este segmento para las inmobiliarias es la relacionada a terrenos, ya que aproximadamente el 25% de la inversión total del desarrollo se destina a la compra del predio. Mientras que en las zonas de desarrollo de proyectos dirigidos al segmento A los propietarios de terrenos aún solicitan precios exorbitantes, quienes venden terrenos para proyectos dirigidos al segmento B sí han adecuado sus precios a la situación actual. Así, empresas como Grupo T&C (SE 1432), V&V Grupo Inmobiliario (SE 1447), Actual Inmobiliaria (SE 1456) y Desarrolladora del Pacífico (SE 1460) han adquirido predios para desarrollar proyectos en estas zonas.

…BONITO Y BARATO

En cuanto a características, los desarrolladores de proyectos dirigidos al segmento B han tenido que mejorar su oferta, ya que la demanda de años anteriores no es la misma que se presenta en la actualidad. “El cliente se ha sofisticado y pide un producto final con mejores acabados que, a la vez, no aumente el costo de la vivienda [que suele oscilar entre US$100,000 y US$150,000]”, dice Ehni, de Actual.

Esta sofisticación del consumidor ha hecho que las inmobiliarias busquen diferenciarse al otorgar cada vez mayor nivel de diseño a las viviendas, que suelen tener entre 70 m2 y 200 m2 de área total. “Hoy en día los compradores te dicen que en el edificio del costado les ofrecen algo mejor”, agrega Ehni.

Las áreas comunes también son indispensables en este tipo de proyectos; un requisito de todos los compradores de este segmento. Lo básico que debería tener uno de estos desarrollos es una zona de parrillas, gimnasio, sala de usos múltiples, piscina y, sobre todo, un área de esparcimiento para niños. “Esta es muy importante, ya que el B es el segmento de típicas parejas en las que ambos trabajan”, argumenta Rossana Arnaiz, gerente general de Valora Inmobiliaria.

Finalmente, las zonas que concentran la mayor cantidad de este tipo de proyectos son los distritos tradicionales de Lima. Magdalena, Pueblo Libre, Lince, San Miguel, Chorrillos y Jesús María son los principales. “Estas zonas son adecuadas, ya que en los distritos del segmento A el precio es muy alto y en los del segmento C hay problemas de conectividad”, señala Arnaiz.

SÓLIDO PORVENIR

Si bien durante lo que va del año ha habido una leve tendencia en el sistema bancario a flexibilizar las calificaciones crediticias de los segmentos más bajos –tal vez en respuesta al mal 2014 del sector–, ésta aún no tiene mayor incidencia en la demanda de productos hipotecarios. Debido a ello, no se espera que a corto plazo el panorama cambie. “Si bien en el C está la mayor parte del déficit habitacional y se han flexibilizado un poco las condiciones crediticias, esta demanda no es efectiva. El mercado inmobiliario se mueve hacia donde está la demanda efectiva”, dice Arnaiz. Además, es el NSE B en el que se concentra la mayor parte del bono demográfico, que garantiza una demanda importante de viviendas durante los próximos años.

En respuesta a ello y ante la desaceleración del sector, algunos ejecutivos prevén que durante los próximos años los desarrolladores concentrarán gran parte de la oferta total en el segmento B. “Va a haber una a aglomeración en el B porque el mercado ha mandado a las inmobiliarias a ese segmento”, concluye Ehni.

Aún así, esto no es preocupante ni peligroso, según Bedoya: “las personas necesitan una casa, un lugar en dónde vivir, y eso no va a cambiar. Para el 2016 se calcula que la demanda llegará a ser mayor que la oferta de este tipo de viviendas”. Año en el que las inmobiliarias esperan que se vuelvan a dar importantes niveles de crecimiento, ya que estiman que el 2015 será similar al 2014.

Mientras otros segmentos como el C y el D muestran pequeños signos de recuperación ante la desaceleración, el B apunta a ser el segmento estrella del mercado de viviendas en Lima durante los próximos años.

Fuente: http://semanaeconomica.com/